Confinement et rupture de bail : que dit la loi ? 23/03/2020
Vivre en confinement alors que l'on venait de donner son congé à son propriétaire peut être source d'angoisse. Pour cette raison, nous avons interrogé Elisa Bocianowski associée en immobilier au sein du cabinet d’avocats Simmons & Simmons. Un éclairage pour les personnes qui ont rompu leur bail juste avant le début du confinement et qui se demandent si elles doivent déménager malgré l'interdiction de déplacement ou si elles doivent rester dans les lieux alors même qu'elles devraient le libérer. Explications d'une experte.
J'ai donné mon préavis avant le début du confinement : dois-je quitter les lieux ?
Elisa Bocianowski : A ce jour, aucun texte particulier n’a été prévu par le gouvernement pour ce type de situation. En l’état actuel du droit, le congé notifié par un locataire à son bailleur met automatiquement fin au bail à la date d’effet du congé.
Un congé ne peut être retiré par son auteur sans l’accord préalable de son destinataire. Le congé régulièrement notifié par un locataire à son bailleur demeure donc valable et le locataire doit restituer les locaux pour la date d’effet du congé.
Quelles sont les difficultés liées à cette situation inédite de confinement ?
Deux principales difficultés sont liées à l’actuelle période de confinement : un bailleur ou son gestionnaire pourraient refuser de se rendre sur place pour réaliser l’état des lieux de sortie du locataire et ce, d’autant plus que l’état des lieux (d’un bailleur non professionnel) ne rentre pas dans les exceptions à l’interdiction de circuler.
Dans cette hypothèse, le bailleur et le preneur doivent trouver un accord sur des modalités alternatives de restitution des locaux et de remise des clefs (visite à tour de rôle par exemple). Il est également possible de faire appel à un huissier qui dressera un procès-verbal d’état des lieux ou constat locatif, les huissiers pouvant continuer à travailler pour traiter les urgences.
Les frais sont partagés entre les parties. Le locataire pourrait rencontrer des difficultés pour organiser son déménagement, l’obligeant de fait à se maintenir dans les lieux (société de déménagement indisponible, impossibilité d’effectuer son déménagement seul, etc.), ce maintien dans les lieux pouvant le cas échéant se justifier par la force majeure. Le maintien dans les lieux au-delà de la date d’effet d’un congé oblige un locataire à payer une indemnité d’occupation au bailleur à compter de la date de résiliation du bail.
Que faire alors en période de confinement ?
Compte tenu de la situation actuelle, le gouvernement invite les bailleurs et preneurs concernés à conclure une convention d’occupation précaire (sa signature par voie électronique étant autorisée) afin de donner un titre d’occupation au locataire, sécuriser le report de la date de sortie et le versement de l’indemnité d’occupation (devant être alors égale au loyer).
Mon propriétaire peut-il me mettre à la porte en plein confinement ?
En tout état de cause, le gouvernement ayant annoncé le report de la fin de la trêve hivernale (expirant ordinairement au 31 mars) au 31 mai 2020, aucune expulsion locative ne pourrait être entreprise jusqu’à cette date.
Il est donc recommandé aux locataires se trouvant dans cette situation de se rapprocher rapidement de leur bailleur afin d’anticiper ces questions et envisager un éventuel report de leur date de départ.
Puis-je arrêter de payer mon loyer pendant le confinement ?
Attention, la suspension des loyers annoncée par le Président ne concerne que les petites entreprises en difficulté et non les locataires d’habitation.
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